Quando a situação financeira aperta, é comum recorrer a empréstimos em bancos ou até entrar no cheque especial por meses. Quem tem um imóvel, no entanto, pode sair da dificuldade com um crédito com garantia imobiliária.
A modalidade oferece um dos menores juros do mercado, de, em média, 2% ao mês. O consignado, por exemplo, chegou a R$ 2,24% de 8 a 14 de julho deste ano, segundo o Banco Central. A explicação é que, como o imóvel entra como garantia – e reduz o risco de inadimplência –, as instituições financeiras podem oferecer taxas mais baixas.
Apesar disso, o crédito com garantia imobiliária não está entre os queridinhos no país. Primeiro, por razões culturais. A casa própria tem valor emocional para os brasileiros, esclarece o presidente da Novi Soluções Financeiras, Luiz Pedro Albornoz. “Ele se endivida e acaba perdendo o patrimônio e o imóvel por falta de conhecimento.”
Outro motivo é a falta de informação do produto e do funcionamento dele. “Há um assédio muito grande para que as pessoas assinem o consignado. O crédito com garantia imobiliária é pouco divulgado”, assinala. E acrescenta: “Temos mais de 60 milhões de imóveis e 70% estão quitados, que poderiam ser utilizados nessas operações”.
Na prática, o proprietário apresenta documentos pessoais e do bem, além de comprovantes de renda. Albornoz explica que uma instituição financeira faz a análise e uma empresa de engenharia prepara um laudo com a avaliação do imóvel e uma pesquisa de mercado com cinco similares na mesma região. O documento custa em torno de R$ 400.
Esse tipo de crédito, por lei, é limitado a 60% do valor do imóvel. O mercado estabelece o comprometimento de renda máximo de 30%. Tem mais: o proprietário tem de pagar a dívida até atingir 80 anos de idade. Ou seja, se fizer a negociação aos 72 anos, terá 8 para quitar o débito.
As instituições financeiras dão preferência a grandes cidades, com mais de 100 mil habitantes, que oferecem liquidez imobiliária. E o crédito pode ser tomado mesmo quando o imóvel tem dívidas.
O executivo conta que a modalidade não é recomendada quando há descontrole financeiro e o proprietário não consegue administrar receita e gastos. Também não é indicado para pagar grandes débitos, por exemplo. “Negamos 90% dos pedidos porque a dívida é muito alta, superior à do valor do empréstimo”, informa.
No Brasil, o crédito com garantia imobiliária pode se materializar como hipoteca. Nesse caso, no momento da assinatura do contrato, o bem segue em nome do proprietário. Se houver inadimplência, ele é entregue ao credor.
Há ainda a alienação fiduciária, em que o proprietário transfere seu bem imóvel à instituição financeira em um Cartório de Registro de Imóveis. O devedor se torna fiduciante, permanecendo com a posse e o uso do imóvel, desde que pague as parcelas do empréstimo.
No exterior, há outra modalidade, conhecida como hipoteca reversa. Por ela, o proprietário oferece o imóvel como garantia à instituição financeira e pode receber o recurso em montante único, pagamentos mensais regulares, linha de crédito ou uma combinação das três.
Em países como Estados Unidos, Espanha e Reino Unido, é muito usada por pessoas mais velhas, que recebem uma renda sem perder a titularidade do imóvel.
O hipotecado, no entanto, não é obrigado a fazer pagamentos regulares para quitação da dívida. Ela só é quitada quando o proprietário morre, vende o bem ou se muda de endereço.
O Brasil não tem regulamentação para essa modalidade. Em 2011, o projeto de lei nº 2.488 previa a implementação desse tipo de financiamento para pessoas com mais de 60 anos de idade.
Pelo texto, o banco compraria “o imóvel desse idoso lentamente, com pagamentos de uma renda mensal; se a renda for paga por um prazo fixo, ela é direcionada aos herdeiros, em caso de morte do morador, e o imóvel passa a ser do banco na data estipulada”.
A justificativa da deputada Andreia Zito (PSDB-RJ), autora do PL, destacava ainda que, se a pessoa optasse por receber a renda, a dívida se extinguiria em caso de morte do proprietário – e o banco receberia o pagamento. O PL foi retirado de tramitação pela autora.
